BERJUANG MEMPERTAHANKAN HAK, PT BERKAT JAYA LAND YANG PKPU


ELOK SAIYO - Warga perumahan Royal City sampai saat ini terus memperjuangkan haknya sebagai pembeli yang beretikat baik, PT Berkat Jaya Land yang beralamat di Jl. Menganti Wonokoyo, Tlogo Bedah, Hulaan, Kec. Menganti, Kabupaten Gresik, Jawa Timur 61174, dan juga alamat dari proyek Perumahan Royal City, dalam hal ini bertindak sebagai PT yang membangun/pengembang Perumahan Royal City.

Pembeli yang sudah lunas dengan pembelian kredit In-House (kredit in-house adalah skema mekanisme pembayaran rumah kepada developer dengan cara mengangsur. Bisa disebut pula kredit in-house merupakan pembelian rumah dengan metode cash/tunai langsung mencicil ke developer) sampai saat ini belum juga mendapatkan haknya seperti serah terima unit, AJB (Akta Jual Beli) maupun SHM (Sertifikat Hak Milik), Sebagian dari pembeli melakukan serah terima unit dalam keadaan bangunan hanya 25℅ hingga 65℅ dari 100℅ yang semestinya diterima.


Kondisi bangunan

Hal itu terjadi dikarenakan lelahnya para user yang hanya diberi janji janji, padahal mereka sudah lunas lebih kurang 2 tahun yang lalu, sampai saat ini PT Berkat Jaya Land dalam keadaan PKPU (Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang) yang berakhir tanggal 17 Desember 2019, warga berharap adanya perdamaian agar tidak terjadi putusan Pailit/Kepailitan. (Pailit adalah bisa dikatakan sebagai sebuah proses di mana seorang debitur yang mempunyai kesulitan keuangan untuk membayar utangnya dinyatakan oleh Pengadilan. Dalam hal ini Pengadilan Niaga dikarenakan debitur tersebut tidak bisa membayar utangnya. Harta debitur bisa dibagikan kepada para kreditur sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku).

Jimmy dan Hendra Saputra

Ketua Paguyuban Perum Royal City Hendra Saputra, S.H bercerita sudah melakukan upaya hukum bahkan diantaranya ada user yang meminta bantuan hukum ke Pengacara yang beralamat di Jakarta ada juga yang melaporkan ke Polda Jatim, Polwiltabes Surabaya, Polres Gersik, sampai saat ini upaya itu belum membuahkan hasil, Sebelum PT Berkat Jaya Land PKPU, Hendra Saputra, S.H pernah mengundang Direktur PT Berkat Jaya Land untuk hadir menemui para pembeli yang sudah lunas, Jimmy yang bertindak sebagai Direktur berjanji akan menyelesaikan pembangunan perumahan Royal City dan akan memperhatikan hal hal terkait yang menjadi hak user, tapi janji itu hanya isapan jempol belaka, Jimmy diduga sebagai dalang yang melakukan kronologi hingga merugikan banyak pihak.


Fauzi yang kemudian ditunjuk oleh Jimmy sebagai Direktur PT Berkat Jaya Land bersama Pengacara Novendri Yusdi, S.H (pengacara user royal city)

Dokumentasi saat Owner sekaligus Direktur PT Berkat Jaya Land Jimmy (baju kemeja lengan pendek, warna biru) dan Pengacaranya berkomitmen di rumah Ketua Paguyuban Hendra Saputra, S.H, Pengacara user Novendri Yusdi, S.H dan para user, yang mana apa yang dijanjikan tidak satupun mereka tepati.





Pembeli yang beretikat baik dilindungi Hukum.

Ini kriterianya;
Prinsipnya, pembeli yang beritikad baik harus dilindungi Undang-Undang (hukum). Di masyarakat, tak jarang muncul masalah antara pembeli dan penjual tanah.
Misal, seseorang membeli sebidang tanah yang belakangan diketahui tanah tersebut bermasalah. Entah tanah tersebut sedang dalam sengketa, atau tengah diagunkan (dijaminkan) ke pihak lain, atau si penjual sebenarnya bukan orang yang berhak menjual, surat-surat tanah tidak lengkap dan sebagainya.
Bila terjadi demikian, pembeli yang beritikad baik tentu menjadi pihak yang dirugikan. Untuk itu hukum dengan tegas memposisikan diri untuk melindungi hak-hak pembeli yang beritikad baik.

Di bawah ini akan diuraikan kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi oleh hukum berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung No 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan, sebagai berikut:

a. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:

Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau;

Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 atau;

Pembelian terhadap tanah milik adat/yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:

dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).

didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.

Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.

b. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain:

Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;

Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;

Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;

Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Syarat huruf a dan b di atas bersifat kumulatif, jadi harus dilaksanakan dua-duanya, tidak boleh hanya salah satu saja.
Dengan kata lain, seseorang bisa dikatakan pembeli yang beritikad baik apabila ia membeli tanah sesuai prosedur/peraturan perundang-undangan dan sebelumnya telah memeriksa secara seksama fakta material (data fisik) dan keabsahan peralihan hak (data yuridis) atas tanah yang dibelinya, sebelum dan pada saat proses peralihan hak atas tanah.

Jika kriteria pembeli yang beritikad baik ini telah terpenuhi, meski dikemudian hari diketahui tanah tersebut dibeli dari orang yang tidak berhak (penjual yang tidak berhak), maka tanah yang sudah dibeli oleh pembeli yang beritikad baik tidak dapat diganggu gugat oleh siapapun.
Pemilik tanah yang asli hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak, bukan kepada pembeli yang beritikad baik.

Hal tersebut sebagaimana diatur dalam Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 7 tahun 2012. Di dalam butir ke-IX dirumuskan bahwa:

“Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang itikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak (obyek jual beli tanah).”

“Pemilik asal hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada Penjual yang tidak berhak.”
Sekian semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

Surat Edaran Mahkamah Agung No 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.

Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 7 tahun 2012.